El mercado inmobiliario español ha mostrado en agosto su primer signo de enfriamiento tras más de un año de crecimiento sostenido. Según el Colegio de Registradores, se llevaron a cabo unas 47.800 compraventas de viviendas, lo que supone una caída interanual del 3,5% y marca un punto de inflexión tras 14 meses de subidas continuas.
Este retroceso coincide con un repunte en la firma de hipotecas, que creció un 7,8% interanual, hasta superar las 33.000 operaciones. La divergencia entre ambos indicadores sugiere un ajuste en la demanda efectiva y un posible cambio en la composición del mercado, donde el crédito se mantiene activo, pero el número de transacciones se modera.
1️⃣ Un giro en el ciclo inmobiliario
Durante los últimos dos años, el mercado español había mostrado una recuperación sólida impulsada por varios factores:
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Elevada demanda interna tras la pandemia.
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Interés extranjero por la vivienda española.
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Política monetaria más estable en 2024, tras el fin de las subidas agresivas de tipos.
Sin embargo, los datos de agosto evidencian que el mercado ha alcanzado un nivel de madurez o incluso saturación en ciertas zonas urbanas y costeras. El descenso del 3,5% puede parecer moderado, pero resulta significativo al romper una tendencia de más de un año al alza.
El total de compraventas de todo tipo de inmuebles se redujo también un 1,5%, lo que confirma un enfriamiento general del sector, aunque todavía sin señales de crisis estructural.
2️⃣ Las hipotecas siguen firmes
En contraste, la actividad hipotecaria continúa mostrando fortaleza. Con más de 43.600 hipotecas constituidas en agosto (+11,5% interanual), el sector financiero sigue respaldando el mercado de la vivienda.
Esto se explica por:
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Un mayor número de operaciones de refinanciación y subrogación.
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Condiciones más favorables de financiación tras el ajuste del BCE.
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La apuesta de la banca por captar clientes mediante hipotecas mixtas con tipos iniciales fijos competitivos.
Es decir, aunque hay menos operaciones de compraventa, quienes compran lo hacen con financiación más accesible, lo que refleja una demanda más selectiva y profesionalizada.
3️⃣ Contrastes regionales
La dinámica no es homogénea.
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Ceuta (+46,2%), La Rioja (+33,2%) y Castilla y León (+16,7%) encabezan los incrementos en compraventa de viviendas.
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En cambio, Canarias (-19,9%), Melilla (-17%) y Asturias (-12,7%) sufren descensos pronunciados.
En el total de operaciones inmobiliarias, Andalucía, Cataluña y Valencia siguen liderando en volumen, con Andalucía superando las 17.200 transacciones, lo que evidencia que el eje mediterráneo continúa siendo el motor principal del mercado nacional.
En hipotecas, el protagonismo recae en Baleares (+53,6%) y Cantabria (+46,5%), mientras que Madrid (-4%) y Andalucía (-3,7%) muestran cierta fatiga.
4️⃣ Interpretación económica: un mercado en transición
El comportamiento simultáneo de caída en compraventas y aumento en hipotecas indica que el mercado no está colapsando, sino reajustándose.
Los factores detrás del cambio de tendencia incluyen:
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Desaceleración económica general en la eurozona y menor poder adquisitivo real.
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Ajustes en precios de venta, especialmente en grandes ciudades.
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Efecto estacional de agosto, mes tradicionalmente más débil.
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Una menor demanda especulativa frente a la vivienda para uso propio.
La lectura de fondo es que el ciclo de expansión se modera hacia un crecimiento más equilibrado, sostenido por la financiación, pero con menor volumen de operaciones.
5️⃣ Perspectivas para el cierre de 2025
De mantenerse la tendencia, se prevé que:
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El año cierre con una leve caída en compraventas (entre -2% y -4%), sin impacto severo en los precios.
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El número de hipotecas continúe al alza hasta finales de año, impulsado por la estabilización de los tipos de interés.
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El mercado de 2026 inicie una fase de consolidación, con mayor protagonismo del comprador nacional y ajustes selectivos de precios en zonas tensionadas como Madrid, Málaga o Baleares.
🔍 Conclusión: fin del boom, pero no del ciclo
El dato de agosto marca el fin del impulso expansivo del último año, pero no un cambio estructural negativo. España entra en una fase de maduración del mercado inmobiliario, donde la demanda solvente y la financiación bancaria seguirán sosteniendo la actividad.
En otras palabras, el boom se detiene, pero el mercado no se enfría del todo. El próximo trimestre será clave para confirmar si se trata de un ajuste puntual o del inicio de una nueva etapa de estabilización, más saludable y sostenible a largo plazo.
