Mercado inmobiliario en riesgo: eliminación de Mi Casa Ya amenaza la recuperación de la vivienda en Colombia

 

📌 Resumen

El sector de la vivienda en Colombia vivía en 2025 un repunte gracias a la reducción de las tasas de interés, lo que permitió dinamizar los desembolsos de crédito, especialmente en vivienda nueva. Sin embargo, la eliminación del programa Mi Casa Ya —principal mecanismo de subsidios para Vivienda de Interés Social (VIS)— pone en riesgo esa recuperación, afectando principalmente a los hogares de ingresos bajos y medios.

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📊 Situación actual

• Tasas de interés:

  • VIS: entre 10,9 % y 12 %.

  • No VIS: entre 11,3 % y 13 %.

  • Muy por debajo del 18–20 % de 2022-2023, que frenó el mercado.

• Comportamiento del mercado en 2025:

  • 30.000 desembolsos de créditos para vivienda nueva (75 % del total).

  • 10.200 para vivienda usada (25 %).

  • En Bogotá: 70 % de créditos hacia vivienda nueva.

• Producción: el sector acumula siete trimestres consecutivos de caídas en construcción de vivienda nueva, reflejando debilidad estructural.

• Subsidios entregados:

  • 2022: 65.000.

  • 2023: 50.000.

  • 2024: 49.000.

  • Tendencia decreciente, ahora con la eliminación total del programa.

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⚠️ Riesgos y efectos

1. Demanda deprimida en VIS

   • Miles de hogares ya no podrán completar la cuota inicial ni acceder a crédito.

   • La rotación de inventario VIS se frena, golpeando a constructoras enfocadas en este segmento.

2. Impacto en el sector construcción

   • La construcción de vivienda nueva seguirá en terreno negativo.

   • Posible aumento de desempleo en el sector, que es intensivo en mano de obra.

3. Cambio de tendencia hacia el arriendo

   • Crecimiento esperado en alquileres y fórmulas como leasing habitacional o arriendo con opción de compra.

   • Se reduce la movilidad social a través de la compra de vivienda.

4. Choque con políticas locales

   • Ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla intentan compensar con subsidios propios, pero la cobertura es limitada frente al alcance nacional de Mi Casa Ya.

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🔮 Perspectivas

• Corto plazo (2025):

  • La mejora en tasas seguirá incentivando la compra de vivienda No VIS y usada, pero el golpe en VIS puede neutralizar el “efecto rebote” del mercado.

  • Se espera mayor protagonismo de arrendamientos y alianzas público-privadas para suplir la falta de subsidios.

• Mediano plazo (2026-2027):

  • El déficit habitacional podría aumentar si no se reemplaza Mi Casa Ya por un programa equivalente.

  • El mercado inmobiliario podría polarizarse: familias de ingresos altos acceden a crédito por tasas más bajas, mientras que hogares de ingresos bajos quedan relegados al arriendo.

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📝 Conclusión

La eliminación de Mi Casa Ya representa un golpe directo al segmento más sensible del mercado inmobiliario colombiano. Aunque la reducción de tasas de interés abrió una ventana de oportunidad en 2025, la falta de subsidios amenaza con agudizar la crisis en la construcción, limitar el acceso a la vivienda propia y desplazar la demanda hacia el mercado de arrendamientos.

La decisión del Gobierno deja al sector en un escenario incierto: la estabilidad dependerá de la capacidad de los programas locales y del sector privado para ofrecer alternativas que mitiguen el vacío dejado por la política nacional.